国家统计局8月14日上午公布前7月全国房地产开发投资和销售情况。前7个月,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%。其中,住宅投资46443亿元,占房地产开发投资的70.5%;增速提高0.6个百分点,增至14.2%。此前,该指标出现“三连跌”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“这应该说是今年表现最好的数据,一方面在全国房地产销售端管控如此严厉的情况下,供给端表现不但没有下跌,反而处于高位;另一方面,开发投资(增长)依然位于两位数水平,多少说明了房地产开发投资表现略偏热。一个很重要因素在于,当前对于闲置土地等查处比较严厉,同时各地也在积极督促房企开工,这会带来开发投资数据表现比较强劲,利好‘补库存’工作的开展。”

  涨声之下三大“暗潮”

  报告显示,1~7月,商品房销售面积89990万平方米,销售总金额78300亿元,同比分别增长4.2%和14.4%,增速比1-6月份分别提高0.9和1.2个百分点。值得注意的是,东部地区商品房销售总面积下降,但销售总金额仍然增加仍然提速;中西部地区则出现销售面积和金额双双同比两位数上涨;东北部地区销售面积基本持平,销售金额也呈两位数增长。

  前7个月全国土地购置面积13818万平方米,同比增幅11.3%;土地成交价款6619亿元,同比增长21.9%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出,涨声背后存在着三大“暗潮”。

  一是销售面积增长之下,三四线城市去库存正在发生变化,蜜月期可能提前结束。随着PSL(抵押补充贷款)收紧,国开行总行收回了项目的审批权,三四线将迎来政策收紧期。

  二是土地成交价款6619亿元,增长21.9%,但流拍也在快速增加。从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看,截至7月,一线城市流拍地块已达11宗,250多个三四线城市也有315宗地块流拍。但土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的谨慎度在不断提升。品牌房企在不断追求市场规模的同时,对于未来风险的认识在进一步提升。

  三是开发投资增长之下,贷款金额依然下降。虽然全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,但也要看到7月贷款金额在下降,其中国内贷款14045亿元,下降6.9%;利用外资33亿元,下降70.1%。央行7月的放水动作并未在房企端形成快速影响,在下半年整体经济形势由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门虽然开始调松,但房企资金面“干渴度”的缓解难度依然较大。

  下半年预判:地价、房价、预期“三稳定”

  张波表示,稳定依然是下半年重点,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场稳定,也意味着不但要控制房价,还会对于地价和预期有稳定要求。而稳定预期是难点,目前不同城市用户的需求正在分化。

  安居客线上监测数据显示,7月全国用户找房热度环比上涨1.0%,一线城市找房热度上升明显,涨幅为11.7%,二线城市找房热度环比下跌3.4%,三四线城市环比上涨1.8%。从具体城市涨幅来看,二到六位集中在三四线城市,分别为鞍山、东莞、汕头、秦皇岛、徐州。

  “总体来看,受政策和市场影响,楼市正朝着更为理性的方向发展。”张波表示,“包括二三线城市在内的商品房价格将首先出现滞涨或上涨乏力,部分城市的二手房房价或出现明显回调,部分二三线城市的二手房成交量或将出现下滑,有价无市的局面或将出现在部分二三线城市的二手房市场。”